준공 후 8년이 지났는데, 누수에 대해 하자보수 청구가 가능한가요? 10월 집합건물관리지원단 지원 사례

❓ 건물 준공 후 8년이 지났는데, 현재 공용부분 누수에 대해 시행사 등 하자보수청구가 가능할까요?

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❗ 집합건물법에 따른 담보책임의 존속기간은 주요구조부 및 지반공사의 하자를 제외하고, 대부분 5년 이하입니다. 따라서 하자담보책임기간이 이미 도과한 것으로 보입니다. 이에 관리단이 직접 수선적립금을 모아서 하자보수를 처리해야 할 것으로 예상됩니다.

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❓ 관리규약에서 관리위원회는 존재하지 않는다고 규정했을 때, 점유자 중에서 층별 대표자를 선출하여 운영위원회를 구성하여 각종 안건을 결의하는 것이 가능한가요?

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❗ 층별 대표자는 법적 성질과 기능, 권한이 집합건물법에서 규정하는 관리위원에 해당하며, 규약에서 관리위원회는 설치하지 않는다는 명시적 규정을 두고 운영위원이라는 명칭을 사용하더라도 명칭에 상관없이 법적 성격은 관리위원​으로 보아야 합니다. 따라서, 집합건물법은 관리위원의 자격을 구분소유자에 한정하므로 점유자를 층별 대표자로 선출하는 것은 집합건물법 위반으로 볼 수 있습니다.

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❓ 관리규약 개정 및 관리인 선출이 의결 정족수에 미달했음에도 유효한 것으로 강행하고 있는데, 이 경우 효력이 있나요?

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❗ 의결정 족수에 미달했다면 효력이 없습니다.

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❓ 점유자의 선거권·피선거권을 박탈하는 규약 내용에 대한 시정 혹은 층별대표자 선출 등 규약을 이행하지 않는 대표자에 대한 행정청의 시정 명령이 가능한가요?

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❗ 규모점포관리자가 신고된 판매시설은 관리인선임신고가 제외되어, 집합건물법상 행정청의 감독조항을 행사할 수 없고, 선임 신고된 관리인이 있다고 해도 행정청의 시정조치 권한은 없습니다. 따라서, 민사소송을 통해 해결해야 합니다.

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❓ 1개동 8세대로 된 건물이 3개동 있는데, 관리단집회 및 관리인 선임을 함께할 수 있을까요?

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❗ 별개의 사업승인으로 건축되어 각 동이 별개로 관리단이 있는 상태이므로. 집합건물법이 정하고 있는 관리단과 그의 대표인 관리인에 의하여 건물을 관리해야 합니다.

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❓ 관리단이 형성되지 않은 상태에서 특정 세대의 미납 관리비를 청구하려면 어떻게 해야하나요?

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❗ 관리비 채권은 총유형태로 관리단에 귀속되는 것이므로, 관리비 소송은 관리인을 대표로 한 관리단 명의로 제기해야 합니다. 또 기존 입대의 명의로 한다면 당사자 적격 흠결로 각하가 됨을 유의하여야 합니다. 또한 관리비 채권은 3년의 소멸시효 대상이므로 역산해서 3년까지의 미납 관리비만 청구할 수 있습니다.

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