공인중개사법 시행규칙 개정안 4가지 | 전·월세 계약 시 알아두세요!

7월 10일부터 부동산 중개대상물에 대한 공인중개사의 확인·설명 의무가 강화되는 <공인중개사법 시행령·시행규칙 개정안>이 시행됩니다. 전세사기를 예방하고 깜깜이 관리비로 인해 발생하는 각종 분쟁을 막기 위함인데요.

달라지는 개정안의 핵심 내용은 임차인이 소중한 보증금을 지킬 수 있도록 공인중개사에게 요구할 수 있는 권리가 보장된다는 점입니다. 그렇다면 ‘구체적으로 어떤 내용이 달라지는지?’ 오산시와 함께 알아보아요!

임대인 체납세금, 선 순위 세입자 보증금 등

중개대상물 권리관계 확인·설명 의무화

개정안이 시행되면 임차인은 임대차 계약 체결 이전에 공인중개사로부터 임대인의 체납 세금, 선 순위 세입자 보증금 등 중개대상물의 선 순위 권리관계를 자세히 확인·설명 받을 수 있게 됩니다.

공인중개사는 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장 등을 통해 확인 가능한 정보 외에도 임대인이 제출하거나 열람 동의한 확정일자 부여 현황 정보, 국세 및 지방세 체납 정보, 전입세대 확인서를 확인한 후 임차인에게 본인의 보증금과 관련된 선 순위 권리관계를 설명해야 하는데요.

국토교통부는 개정 내용의 실효성을 높이기 위해 공인중개사가 확인·설명한 내용은 중개대상물 확인설명서에 명기하고 공인중개사·임대인·임차인이 같이 확인· 서명하도록 했습니다. (※ 확인설명서는 공인중개사·임대인·임차인이 각 1부씩 나눠 가져야 합니다.) 만약 확인서를 작성하지 않거나 교부하지 않으면 해당 공인중개사는 ‘업무정지’ 조치를 받게 됩니다.

이를 통해 임차인은 임대차 계약 만료 시 임대차 보증금을 돌려받기 어려운 주택을 미리 파악할 수 있어 전세사기 피해를 사전에 예방하는 효과를 볼 수 있을 것으로 기대됩니다.

소액임차인 범위, 최우선 변제 금액, 보증보험 가입 의무 등

임차인 보호제도 설명 의무화

임대차 계약의 안전성을 강화할 수 있도록 소액 임차인의 범위와 최우선 변제 금액, 보증보험 가입 의무와 같은 임차인의 보호제도 설명도 의무화됩니다.

공인중개사는 계약 대상 임대차 주택의 소재지와 보증금 규모 등을 살펴 주택임대차보호법령에 따라 담보 설정 순위와 관계없이 보호받을 수 있는 소액 임차인의 범위 및 최우선 변제 금액을 임차인에게 설명해야 하고요.

더불어 계약 대상 임대차 주택이 '민간임대주택에 관한 특별법' 제49조에 따른 민간임대주택일 경우에는 임대보증금에 대한 보증에 가입할 의무가 있음을 설명해야 합니다.

* 최우선변제권 : 세입자가 살고 있는 주택(서울 기준 보증금 1억 6500만 원 미만)이 경·공매로 넘어간 경우 보증금 중 일정 금액을 다른 선순위 담보물권보다 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 의미

* 전세금 반환보증보험 : 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF) 등에서 취급하는 상품으로, 세입자가 보증금을 돌려받지 못했을 때 우선 지급한 후 집주인에게 이를 청구하는 제도

공인중개사? or 중개보조원??

중개보조원 신분고지 및 표기 의무화

믿을 만한 전월세 계약을 위해 중개보조원의 신분고지 의무도 신설됩니다. 종종 부동산 현장을 둘러보거나 계약을 체결할 때, 공인중개사가 아닌 중개보조원이 안내를 담당하는 경우도 있는데요. 하지만 공인중개사법 제49조에 따르면 중개보조원이 전월세 및 매매 매물에 대한 광고를 하는 것은 불법으로 규정하고 있어 주의해야 합니다.

앞으로는 공인중개사가 아닌 중개보조원이 현장 안내를 할 경우, 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원 신분이라는 것을 고지해야 하고요. 중개대상물 확인·설명서 임차인이 이를 확인했다는 서명을 받아 신분고지 여부를 표기해야만 합니다. 이에 따라 임차인은 중개사무소 직원으로부터 현장 안내를 받을 때 안내자가 공인중개사인지 중개보조원인지 여부를 편리하게 확인할 수 있게 됩니다.

관리비 금액, 부과 방식 등

관리비 세부내역 명기 의무화

월세 대신 관리비를 인상하고 세부내역을 숨기는 이른바 깜깜이 관리비 문제 개선을 위한 방안도 마련됐습니다. 바로 관리비 항목을 명확하게 설명 받고 계약서에 명기하도록 하는 방안입니다.

앞으로 공인중개사는 임대인으로부터 확인한 관리비 총액과 관리비에 포함된 비목, 부과 방식 등을 임차인에게 명확하게 설명해야 하는데요. ▲직전 1년간 월평균 관리비 등을 기초로 산출한 관리비 금액, ▲전기·수도·가스·난방비 등 관리비 내역, ▲관리비 부과 방식 등을 설명하고, 해당 내용을 계약서와 중개대상물 확인·설명서에 명기해야 합니다.

개정안이 시행되면 관리비 항목을 명확하게 함으로써 관련 분쟁을 예방하고, 월세의 관리비 전가와 같은 부작용도 예방할 수 있을 것으로 예상됩니다.

7월 10일부터 개정안 시행

미 이행시 과태료 · 업무정지 조치

만약 공인중개사가 관련 내용에 관해 확인, 설명해 주지 않을 경우 임차인은 바뀐 법과 시행령, 시행규칙을 근거로 확인 및 설명을 요구할 수 있습니다. 또한 공인중개사가 바뀐 의무를 이행하지 않을 경우 과태료 부과 또는 업무정지 등의 조치를 받을 수 있으니 주의해야 합니다.

달라지는 공인중개사법 시행령·시행규칙 개정안은 7월 10일부터 적용되는데요. 하반기, 전·월세 계약을 앞두고 계신 분이라면 개정안 내용에 대해 꼼꼼히 살펴보시어 계약 체결에 도움을 받으시기 바랍니다.