이런 경우 관리인 선임 결의를 취소할 수 있나요? 5월 집합건물관리지원단 지원 사례

❓ 지난 달 계약 종료된 관리업체가 이전 회계자료를 제공하지 않아, 회계자료를 제공해야 지난 달 보수를 지급하겠다고 통지했는데 문제가 될까요?

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❗ 관련자료를 보고할 의무가 있다 하더라도 자료 보고 의무와 보수지급 문제는 견련관계가 없어 동시이행 관계에 있지 않으므로, 관련자료를 보고하지 않는 것이 보수 미지급에 대한 유효한 항변이 될 수는 없습니다. 다만, 계약서에 따라 관리업체는 보관 중인 회계자료를 보고해야 할 의무가 있음에도 이행하지 않는다면 관련자료를 넘기라는 가처분 내지 본안의 소를 제기할 수 있습니다.

❓ 회계감사 시 관리회사가 도급비를 세분화하지 않은 것이 문제가 되어 세부내역 제출을 요구했으나 제공하지 않고 있는데, 관리회사가 제공해야 할 의무가 있는 건가요?

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❗ 집합건물은 「집합건물 회계처리기준」(‘21.7.12.시행)에 따라 회계처리해야 하며, 동 기준은 도급비를 회계처리기준에서 정한 바에 따라 세분화하여 처리할 것을 요구하고 있으므로 관리회사에 세부내역을 요청할 충분한 근거가 되며, 회계처리기준에 따라 회계 관리를 수행하지 않은 것은 관리회사의 계약 불이행에 해당할 수 있습니다.

❓ 인접한 각각의 필지에 있는 여러개 동의 건물을 통합관리 하고자 하는데, 단지관리단을 만들면 되나요?

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❗ 각각의 필지에 존재하는 여러 건물을 통합관리하는 것은 집합건물법상 단지관리단에 해당하지 않습니다. 다만, 통합관리를 원할 경우 각각의 건물마다 자체적으로 관리인을 선출하고 관리규약을 제정해야 하며, 의결정족수는 각 동마다 개별적으로 충족하여야 합니다. 또 통합관리를 위해 여러 동의 관리인과 관리규약을 통일하여 운영할 수도 있을 것입니다.

❓ 관리업체에서 임차인에게 해당 집합건물 중 공실인 전유부분의 관리비 부담을 요구하는 것이 정당한가요?

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❗집합건물법 제17조에 따르면 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리 비용과 그 밖에 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다. 해당 건물에 적법하게 설정된 규약이 있고 그 규약에 달리 정한 바가 없으면 (또는 적법한 규약이 없는 경우에도) 구분소유자가 아닌 임차인이 집합건물 중 공실인 전유부분의 관리비를 부담할 근거는 없습니다.

❓ 입주 초부터 누적된 주차충당금과 예비비에 대한 처분기준은 어떻게 되나요?

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❗집합건물법에 따른 회계기준에서는 관리비 이외의 잡수익의 경우 관리외 수익으로 계상하고 결산 후 당기 순이익을 이익잉여금 처분하도록 규정하고 있습니다. 다만, 처분의 세부적 방법에 관해서는 회계기준에 규정하고 있지 않으며, 표준규약을 참고하여 해당 건물 규약으로 정하도록 하고 있는데요. 따라서 주차비수입 등 관리외수익의 처분은 집합건물법에 따라 관리규약의 규정에 따라 처리하여야 하며, 관리규약에 관련규정이 없을 경우 관리단집회의 승인을 받아 처리해야 할 것으로 판단됩니다.

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❓ 시행사와 특수관계에 있는 관리인이 선임된 경우, 관리인 선임 결의를 취소할 수 있나요?

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❗집합건물법에 따른 결의취소의 소는 집회소집 절차나 결의방법이 법령 또는 규약에 위반되거나 현저하게 불공정한 경우, 결의내용이 법령 또는 규약에 위배되는 경우 즉, 결의의 절차적 하자만 다툴 수 있습니다. 따라서 관리인이 시행사와 특수관계에 있다는 정황만으로 해당 결의를 취소하기는 어려울 것으로 보입니다.

❓ 관리인이 전기차 충전 구역 설치 결정을 관리단집회 결의 없이 했다면, 이는 위법한 사항인가요?

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❗지하주차장 일부공간에 전기차 충전기를 설치 사용하는 것은 공용부분의 관리에 해당한다는 하급심 판례가 있습니다. 따라서 집합건물법에 따른 통상결의가 필요한 사항이므로 결의 없는 관리인의 행위는 위법한 것으로 사료됩니다.

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