건물관리를 통해 생긴 이익잉여금, 어떻게 해야 하나요? 3월 집합건물관리지원단 지원 사례

❓ 관리인이 없는 상태에서 분양자의 관리 소홀로 하자보수 처리를 받지 못하고 있는데 혹시 해결 방안이 있을까요?

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❗ 관리인이 선임되지 않아 분양자가 집합건물을 관리하고 있고, 이에 여러 문제점이 발생하고 있는 것으로 보이는바, 임시 관리단집회를 소집하여 관리인을 선임하는 것이 시급한 문제인 것으로 보입니다. 관리인 선임 이후 하자보수 등 여러 문제점에 대하여 분양자 등에게 해결에 관한 요청을 내용증명 발송 등으로 조치하여야 하고, 담보책임의 경우 제척기간이 있고 기타 부당이득반환청구 등의 경우 소멸시효가 있는 점 등을 고려해 최대한 신속히 위 관리인 선임 등 절차를 진행해야 합니다. 아울러, 관리인 선임 전이라도 집합건물의 구분소유자 등이 분양자 등에게 문제해결에 관한 요청을 하여야 할 것입니다.

❓ 임기 만료된 관리인이 새로운 관리인 선출을 지연시킬 경우 조치방법이 있나요?

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❗ 관리인은 관리단집회 결의로 선출하도록 되어 있으며, 관리단집회 소집권한은 일차적으로 관리인게 있으나 구분소유자 5분의1이 관리인에게 청구하여도 소집하지 않을 경우 법원의 허가(관리단집회소집허가 청구의 소)를 받아 소집할 수 있습니다.

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다만, 임기 만료된 관리인은 새로운 관리인이 선임되기까지 최소한의 한도에서 관리단 사무를 처리할 수 있는 것이 법원의 입장이고 집회소집도 마찬가지입니다.

❓ 임기 만료된 관리인이 공용부분에 캐노피 설치하는 것이 가능한가요?

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❗ 공용부분에 캐노피를 설치하는 행위는 공용부분의 변경에 해당합니다. 그러므로 구분소유자 3분의 2의 동의가 필요한 집회결의로써 결정하여야 할 사항이고 이를 거치지 않았다면 위법한 사무집행입니다.

❓ 소규모(50호 미만) 근린생활시설인데 위탁계약을 해지하고 자체관리 할 수 있나요?

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❗ 관리단집회의 결의를 통해 선출된 관리인이 위탁관리업체에 계약서에 따른 적법한 해지 통보 절차(계약종료 및 해지 통보, 사전 통지기간 준수 등)를 거쳐 위탁계약을 해지하고 관리단집회 결의를 통해 집합건물 자체 관리 여부를 결정하여야 합니다.

❓ 기존의 상가번영회를 집합건물법에 따라 운영하고자 하는 경우, 회장을 관리인으로 기존 규정을 규약으로 변경하면 되나요?

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❗ 기존 번영회장은 집합건물법상의 관리인으로 볼 수 없으므로 집합건물법에 따라 관리단집회 결의를 통해 관리인을 선임하고 관리규약을 제정하는 것이 바람직합니다.

❓ 혹시 건물관리를 통해 발생한 이익잉여금은 어떻게 처리해야 하나요?

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❗ 이익잉여금은 수익의 성질에 따라 관리비 차감, 수선적립금 등으로 분류 사용되는 것이 타당하며, 규약에 그 사용방법을 정하는 것이 좋습니다. (경기도 표준관리규약 참고)

❓ 공실이 많아 관리비 부담이 커서 직접관리 방안을 모색 중인데, 관리인력 배치 기준이 있을까요?

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❗ 집합건물법에는 기술인력 배치에 대하여 별도로 규정하고 있지 않습니다.

다만, 기계, 전기, 소방, 승강기 등 개별 법령에 따라 관련 자격 보유자를 채용하거나 전문업체에 위탁 대행할 수 있으며, 미이행 시 과태료가 부과될 수 있습니다.

※ 공동주택관리법 시행령 별표 1 참고

경기도가 발간한 ​「집합건물 관리 매뉴얼·가이드」​는 집합건물 관리 매뉴얼·가이드는 입주민과 관리인이 집합건물 관리에 궁금한 사항과 분쟁 시 참고할 수 있는 실무적이고 종합적인 정보로 구성되어 있습니다.

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집합건물 관리에 대한 이해를 돕는 그림 설명, 관리분쟁 솔루션(Q&A), 집합건물법, 용어 해설, 법원판례 등 관리단 구성 및 운영에 필요한 정보​가 수록되어 있으며, 관리현안 사례별 관리 가이드를 제작해 언제든 손쉽게 활용하실 수 있습니다.