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전세 제도

월세 제도

일정액의 보증금을 맡기고 주택을 임차한 뒤

계약이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택 임대차 유형

임차인이 임대인에게 주택을 임대한 대가로

매월 집세를 지불하는 주택 임대차 유형

📌전세계약서 작성요령

• 임대차보증금액은 한글로 쓰며, 숫자와 병행하여 표기합니다.

예시 : 보증금) 금 일억오천만원 정(￦150,000,000)

• 특약사항에는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제 발생에 대한 처리 방법과 해약 조건, 위약금의 사항을 명확하고 분명하게 명시하여야 합니다.

• 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하거나 삭제하는 경우에는 두 줄을 그어 표기하고 기재 사항을 정정한 후 정정 날인을 합니다.

• 계약 조항이 모두 기재되면 이상이 없음을 확인한 후 기명날인하며, 계약서 각 장의 연결 부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다.

• 계약금, 중도금, 잔금을 지불한 뒤 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자는 작성 및 날인한 계약서를 각 1부씩 나누어 각자 보관합니다.

• 계약서는 계약 당사자의 수만큼 작성하여 각각 원본을 보관하여야 차후의 분쟁을 예방할 수 있습니다.

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📌월세계약서 작성요령

• 임대차보증금 및 월세금의 지급 날짜를 한글과 숫자로 나란히 기재하는 것이 안전합니다.

예시 : 금 칠십만원(￦ 700,000)을 매달 이십오(25)일에 지급한다.

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• 월세에 대한 부가가치세를 임차인이 부담하기로 하는 경우 ‘월세란’에는 부가가치세를 포함한 금액을 기재하도록 하고, 월세가 선불인지 후불인지의 여부도 분쟁의 소지를 방지하는 차원에서 확실하게 계약서에 기재하여야 합니다.

• 임차인이 부담할 관리비가 매월 일정한 금액으로 정해진 경우에는 해당란에 금액을 기재하고, 그 밖의 경우에는 임차인이 부담할 구체적인 항목을 기재합니다.

예시 : 통상적인 관리비 외에 임차인이 부담할 관리비가 있는 경우 이를 구체적으로 기재하여야 합니다.

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• 특약사항이 있는 경우 가능하면 구체적으로 자세히 기재해야 나중에 분쟁의 소지가 없습니다.

예시 : 월세 계약기간 내 아파트 재개발로 인한 철거 일자 확정 시 협의사항 등

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• 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하거나 삭제하는 경우에는 두 줄을 그어 표기하고, 기재 사항을 정정한 후 정정 날인을 합니다.

• 계약 조항이 모두 기재되면 이상이 없음을 확인한 후 기명날인하며, 계약서 각 장의 연결 부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다.

• 계약 당사자가 회사인 경우 회사의 이름과 대표자의 이름을 기재하고, 반드시 회사의 법인 인감도장을 날인하여야 합니다.

• 계약금, 중도금, 잔금을 지불한 뒤 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자는 작성 및 날인한 계약서를 각 1부씩 나누어 각자 보관합니다.

• 계약서는 계약 당사자의 수만큼 작성하여 각각 원본을 보관하여야 차후의 분쟁을 예방할 수 있습니다.

📌확정일자 법적효력 및 취득방법

• 주택임차인이 입주하고 주민등록 전입신고를 마치면(이를 대항요건이라고 합니다.) 그다음 날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인(양수인·매수인)에게 임차권을 주장하여 임대 기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대 기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있습니다.

• ‘확정일자’란 법원 등기소, 동사무소 등에서 주택 임대차계약이 체결되었음을 확인해 주기 위해 임대차 계약서의 여백에 도장을 날인해 줄 때의 날짜를 의미합니다. 확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력이 입주 및 주민등록을 마친 다음 달부터 발생하며, 확정일자를 입주 및 주민등록보다 나중에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력이 확정일자 부여일에 발생합니다.(주택임대차보호법 제3조②항)

<확정일자 받는 방법>

관할 읍·면·동사무소 방문 → 전입신고 신청서 접수·완료 → 주민등록등본 1부 발급 → 확정일자 요청 → 확정일자 확인도장 → 완료

※ 준비서류 : 임대차(전/월세) 계약서 원본 (계약서 분실 시 최초의 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어려우므로 우선변제권 행사를 하지 못할 수 있음)

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• 대항요건과 주택 임대차 계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매·공매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위 담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

• 임대보증금이 소액인 경우 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 임차주택이 매각되더라도 임차주택(대지포함) 가액의 ½ 범위 안에서 일정 금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만, 이러한 보호를 받기 위해서는 임차주택에 대하여 경매개시결정의 등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야 합니다.