고액 반전세 전세대출보증 가입 제한 (9/30부터) | 보증금 기준 · 전월세 전환율 계산법

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전세와 월세의 중간 형태로 전세금의 일부를 월세로 돌리는 계약 방식을 ‘보증부 월세’ 또는 ‘반전세’라고 하죠. 일반 월세보다 보증금은 더 많이 내고 월세를 적게 내는 반전세는 통상적으로 보증금이 월세의 240배(20년 치) 보다 많은 경우를 말하는데요. 임차인의 입장에서 전세 계약에 필요한 목돈 부담을 낮출 수 있고, 매달 지출되는 월세 부담도 줄일 수 있다는 측면에서 주목을 받고 있습니다.

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가을 이사철을 맞아 반전세 매물로 이사를 계획하신다면 주의하셔야 할 것이 있습니다. 한국주택금융공사가 발표한 ‘전세자금보증 제도 변경 안내’에 따라 9월 30일부터 고액 반전세에 대한 전세대출보증 가입이 지금보다 어려워질 수 있기 때문입니다. 앞으로 고액 반전세 보증금 대출을 받기가 어려워질 수 있다는 뜻인데요. 달라지는 내용을 오산시와 함께 알아보아요!

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은행에서 전세보증금 대출을 받을 때에는 보증기관(한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험)의 대출 보증이 필요합니다. 그중 주택금융공사가 9월 30일부터 전세대출 보증 대상 요건을 심사할 때 월세에 대한 전월세전환율을 적용하는 ‘전세자금보증 제도 변경 안내’를 공지했습니다.

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그동안은 월세로 얼마를 내든 보증금 요건만 충족하면 전세대출보증을 받을 수 있었죠. 하지만 이 같은 제한 조치에 따라 앞으로는 수백만 원에 달하는 고액 반전세의 경우 전세대출보증 가입이 제한되게 됩니다. 기존에는 전세보증금만 따져 보증을 해주었지만, 앞으로는 월세 금액도 고려 대상이 된다는 점이 포인트입니다!

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※ 단, 기존에 전세자금보증을 이용하고 있는 임차인이 전세 계약을 갱신하면서 전세자금보증을 연장할 경우에는 해당되지 않습니다. 또한 시행일 이전 임대차계약을 체결했거나 계약금을 납부했다면 기존의 규정에 따라 보증부 대출이 실행됩니다.

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주택금융공사 보증 기준은 수도권 보증금 7억 원 이하, 비수도권 보증금 5억 원 이하입니다. 현재는 월세가 아무리 고액이어도 최대 4억 원(일반 전세자금보증 기준)까지 보증을 내주고 있는데요. 9월 30일 보증신청한 건부터는 전월세 전환율 6.0%를 추가로 적용해 재 산정한 전세보증금을 기준으로 전세자금대출 보증이 실행됩니다.

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월세를 보증금으로 환산하려면 현재 월세에 12개월을 곱하고, 전월세 전환율로 나눈 뒤 현재의 보증금을 더해주어야 합니다. 전월세 전환율을 6%로 규정하고 있으니 다음과 같은 식으로 계산할 수 있습니다. 반대로 전세를 월세로 전환하는 계산법도 함께 확인해 보세요.

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전월세 전환율 적용 시 실제로 어떻게 달라지는지 알아볼까요?

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수도권에서 보증금 3억 원에 월세 300만 원으로 반전세 임대차 계약을 맺을 경우 기존에는 다른 요건을 충족하면 주택금융공사의 보증을 받을 수 있었지만, 9월 30일 이후에는 전월세 전환율 6.0%를 적용해 재산정한 보증금(300만 원 X 12개월 / 6% + 3억 원)이 9억 원이 되므로 보증이 불가능합니다.

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계산을 단순화하면 보증금 50만 원 당 보증금은 약 1억 원씩 높아지는 셈인데요. 수도권은 보증금이 7억 원 이하일 때만 보증이 가능하니, 만약 보증금이 5억 원이라면 월세가 100만 원을 넘으면 안 되고요. 보증금이 3억 원이라면 월세가 200만 원을 넘어선 안됩니다.

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고액 반전세에 대한 대출 제한 조치가 강화되는 이유는 최근 은행업권을 중심으로 전세자금 대출 제한 조치가 강화되면서 반전세 등을 통해 보증금액을 낮춰 정책기관의 보증부 대출로 우회하는 것을 차단하기 위함이라고 하는데요.

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서민의 주거안정이라는 본래의 목적에 따라 전세자금보증을 지원하고, 월세가 수백만 원에 달하는 이른바 ‘황제 월세’ 계약에 이용되는 것이 부적절하다는 지적에 따라 고액 임대차계약에 대한 보증을 제한하기 위한 조치로 해석됩니다.

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일부에서는 전세대출 보증요건 강화가 무리한 갭투자 수요를 방어하는 효과도 있을 것으로 기대하고 있어요.

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다른 보증 기관들도 비슷한 효과를 낼 수 있는 제도를 운용 중인데요. 주택도시보증공사(HUG)에서 운용하는 전세금안심대출보증의 경우, 이미 연간 지출해야 하는 월세액을 차감해서 보증한도를 산정하고 있고요.

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서울보증보험의 경우 최고 5억 원의 한도 내에서 보증금 한도 규정은 없는 대신, 다른 보증 기관 보다 보증료가 높은 편입니다.

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주택담보대출, 전세자금대출, 그리고 반전세 보증금 대출까지! 최근 주택 관련 대출의 규제가 높아지고 까다로워지고 있음을 느끼는데요. 이사철을 앞두고 부동산 매매 · 전세 계약을 고려 중인 오산시민 여러분께서는 관련 제도 변경안을 꼼꼼히 살피셔서 대출 신청 시 불편함을 느끼지 않으셨으면 합니다.

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보다 자세한 내용이 궁금하시면 아래(👇)의 한국주택금융공사(HF)의 전세자금보증 제도 변경 안내 파일을 다운로드해 확인해 주세요!

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