<법률칼럼> 전세사기, 이것만 알면 피할 수 있다

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<법률칼럼>

전세사기,

이것만 알면 피할 수 있다

백준현 BK파트너스 변호사

전세 사기의 기승은 좀처럼 꺾이지 않고 있는데요. 날이 갈수록 피해 건수도 증가하고, 피해 금액도 커지고 있습니다. 그동안 세입자가 떼인 보증금이 무려 2조 원에 달하며 실제 대전에서도 얼마 전 300억대의 전세 사기가 발생했습니다. 피해자 대표가 BK파트너스에 찾아와 대책상담을 하고 가셨는데요. 이 사건으로 인해 목숨을 끊은 분도 있다는 말에 참으로 참담한 심정이었습니다.

이처럼 전세 사기를 예방하기 위해서는 2중, 3중의 확인 절차를 반드시 거쳐야 합니다. 오늘은 전세 사기를 피할 방법에 대해 말씀드리려 합니다.

먼저, 계약 체결 당시 확인해야 할 사항만 잘 확인하더라도 전세 사기는 피할 수 있는데요, 내가 알아본 집의 등기부등본을 확인해 해당 집에 빚이 얼마나 많은지 확인해야 합니다. 일반적으로 보증금과 대출금의 총 합이 집값의 80%를 넘는 집을 깡통주택이라고 하는데요. 이러한 깡통주택은 반드시 피해야 하며, 설령 빚이 없다 하더라도 KB부동산시세 등에 나타나 있는 집 값과 내가 지급해야 할 보증금이 엇비슷한 수준이라면 해당 매물 역시 피하는 게 좋습니다. 집값이 폭락하면 깡통주택과 다름없어지기 때문입니다.

다음으로 임대인에 대해 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

등기부등본상 임대인이 계약당사자가 맞는지 확인해야 하고, 임대인의 신분증도 면밀하게 살펴봐야 합니다. 불가피한 사유로 임대인 본인이 아닌 임대인의 대리인과 계약하게 될 때는, 위임장과 인감도장을 증명할 인감증명서를 확인해야 하며, 임대인과 반드시 유선통화를 해 확실하게 대리인이 맞는지 확인해야 합니다. 또한, 대리인과 계약했다 하더라도 보증금은 임대인 명의 통장에 지급해야 하는데요, 만약 부득이 대리인 계좌로 입금하게 되는 경우라면 계약서에 임대인의 요청에 따라 대리인 계좌로 입금한다는 사실을 명시해야 합니다.

그리고 계약서에 반드시 명시해야 하는 사항이 있습니다. 바로 ‘계약 체결 다음 날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일체 하지 않겠다’라는 특약사항입니다.

일반적으로 전입신고와 동시에 확정일자까지 받은 경우, 그 대항력은 당일 24시에 생깁니다. 그런데 만약 임대인이 그날 집을 팔고 변경된 소유자가 주택담보대출을 받았다면, 그 담보권의 효력은 그 즉시 효력을 갖습니다. 따라서 은행의 담보권이 우선하게 되죠. 실제 이런 사례가 빈번히 일어나고 있고, 이에 대응하기 위해서는 앞서 언급한 특약을 반드시 계약서에 포함해야 합니다.

마지막 안전장치로는 전세반환보증보험에 가입하는 것입니다. 아무리 안전한 집이었다 하더라도 집값의 폭락 등 예상하지 못한 상황이 발생할 수 있기 때문입니다.

이러한 예방 조치를 철저히 지킨다면 전세 사기를 당할 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 철저한 확인과 신중한 접근을 통해 안전하고 행복한 주거 생활을 이어 나가시길 바랍니다.

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